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有迹象显示这一措施取得了成效。在安徽省总体人口数量下降之际，铜陵市人口正在增长，当地经济也获得了些许提振。海亮（安徽）铜业有限公司总经理助理陈磊说，农民正在离开他们的土地，来到铜陵市的工厂工作，我们正在看到这些变化。该公司是海亮集团旗下子公司，主要生产铜管，该公司计划未来三年让员工数量从目前的280人增加一倍多.

所有中国人都有户口，户口赋予他们在某个地区生活（通常是他们的家乡）的权利，并把他们划分为城市和农村居民。户口情况决定了居民享受的社会福利，并且存在巨大差异。世界银行研究员估计，中国最富裕省份的人均社会福利支出是最贫困省份的八倍。

中国社会科学院研究员何帆说，中国各地就像许多小王国，福利水平各不相同，人们尝试移居到福利水平更高的地区，但户口成为他们的一大阻碍。

中国经济学家说，定于周六举行的中共十八届三中全会将讨论使中国户籍制度更公平的问题。今年6月份，发改委在一份报告中说，中国应当从铜陵市这样的小城市开始放开户籍管制，但在更大型城市只缓慢推进这一改革。

据参与汇总中共经济方案的研究员说，更彻底的户籍制度改革受到大城市的反对，它们的社会福利更高，因此移民家庭将加重它们的福利支出负担。

国务院发展研究中心已敦促中共领导层制定一个全国性的社会福利一揽子方案，完全替换掉户籍制度，这样中国人的生活水平就不会在那么大程度上取决于不同的所在地了。

根据现行制度，北京户口让学生在进入北京的大学时占有优势，而中国很多最好的大学都位于北京。此外，北京户口还让北京居民得以享受在中国一些较好医院就诊的医疗保险。农村户口让农民有权耕种他们的土地，这通常可以为农民带来一个基本有保障的生活，但享有的医疗保障则远不及城市户口。

户口制度源自1958年，当时中共希望确保有足够的人耕种土地。这项政策帮助中国避免了拉美和非洲出现的一些问题，即大城市中散落的贫民窟。但由于户口制度限制了中国国人举家迁移至他们工作城市的能力，该制度让生活在大城市的移民不愿更自由的消费，而这种趋势与中国领导人将中国转变为消费主导型经济的更大目标背道而驰。

世界银行和国务院发展研究中心联合发布的一份报告估计，将中国10%的农业人口转变为城镇居民可能会给中国国内生产总值(GDP)带来6.4%的提振作用，欠发达的中国中西部地区受到的提振会更大。

数十年来，铜陵市所在的安徽省向上海和广州等沿海城市输送了大量移民，他们在中国增长迅速的出口行业寻找工作。移民工人推动中国崛起为全球第二大经济体，但他们也付出了沉重的个人代价。他们当中许多人都将孩子留在了家乡，让父母代为照看，因为他们无法获得当地户口，难以让孩子进入当地公立学校读书。

据政府数据显示，2008年至2012年期间，安徽省人口数量下降了2.4%，而铜陵市人口小幅增长0.4%。2010年至2012年期间该市工业利润增长了6%，远低于全球金融危机前繁荣时期的增速，但在该市经济转型之际仍实现了正增长。

铜陵市城乡一体化工作办公室副主任钟和平说，2005年，铜陵市已取消公立学校移民子弟每人每学期约人民币750元的赞助费。过去三年，该市还让移民可以享受到公共住房政策，并与本地人享有同等的医疗保险。

现年49岁的服装店店主周小翠说，铜陵市向移民敞开大门的政策吸引她来此定居。她来自距离铜陵市约88公里的安庆。她说，最打动她的是她13岁的儿子读本地初中不用交赞助费。她说：我听说铜陵这里对外来人口不错，所以我们就搬过来了。

吴稼祥，铜陵人，现居北京，中国政治类书籍作家。他说，铜陵改革的核心命题是平权。

1991年，时任铜陵市长的汪洋发表了一篇题为《醒来吧，铜陵》的文章，从那时开始，铜陵市就以改革而闻名于世。在这篇文章中，汪洋敦促铜陵发展市场经济，以开放性的思维应对整个中国所发生的变化。根据中国媒体的纪录，这篇文章引起了当时中国最高领导人邓小平的注意，汪洋的仕途也由此踏上快速上升的轨道。

在担任广东省委书记期间，汪洋通过鼓励当地企业加强国际竞争力而进一步巩固了他作为改革派的声誉。汪洋目前担任主管经济问题的国务院副总理。铜陵的当地人说，可以指望汪洋帮助铜陵。

现任的铜陵市市长是原在北京担任住房建设官员的侯淅珉。吴稼祥说，他被派往铜陵担任市长是为下一步的晋升积攒资历。

在让居民平等享有福利之前，铜陵采取的其他措施曾遭遇失败。在过去的10年里，铜陵市出台了让农村人口放弃土地以换取城市户口和住宅的政策。虽然铜陵市制定的补偿比其他地方更高，但许多农民在用光了补偿款之后就陷入失业的困境。如今，这些失去土地的农民聚集在住宅项目周围，一边打牌，一边寻找没有被开发的可以种些豆子的地方。

铜陵市官员和学者们把重庆市的大规模户籍制度改革作为研究的样本。重庆市拥有3,000万人口，在吸引沿海地区企业工人到重庆就业的同时，重庆市还计划让1,000万农民进城，把这些农村人口转变成工厂工人。但根据重庆市的要求，农民必须在三年内放弃自己的土地以换取城市福利，许多农民不愿这么做，在这些农民眼中，土地就像一张保险单。重庆郊区农村的农民们说，即使被工厂解雇了，他们仍可以回家种地。

铜陵则没有给移民设定那么多条件。铜陵农民在获得城市福利的同时还可以保有土地。这也正是周小翠的决定，这个服装店店主说：我肯定不想放弃家里的土地，每个农民应该都是这么想的。

铜陵也在尝试用新的方法吸引农村和外来人口进城当工人。铜陵正与一家信托公司合作，使农民有机会将土地集中起来，以便提高耕作效率并种植价值更高的作物。铜陵的政策规划者们说，土地的租金和红利会让农民的银行帐户里面有更多的钱，鼓励他们离开土地，到工资水平更高的城市落户安家。

中国房产新政呼之欲出，能否解决老问题？

10月29日，中央政治局在总书记习近平主持下，专门就住房问题进行了集体学习。在举世瞩目的十八届三中全会召开前夕，中央政治局以如此“高规格”集体学习房地产问题，不仅反映了新一届政府对房地产市场的重视，也体现出解决住房问题的决心。

今年以来，房地产市场热度不减，销售市场量价齐升，土地市场“地王”频出。据国家统计局，全国新建商品住宅今年前9月成交量同比增长24%，京、沪、广、深四大一线城市9月新房价格同比上涨均超20%。而在土地市场，北京9月初刷新全国土地单价记录——7.3万元的楼面地价较前任“单价地王”（2010年上海苏河湾地块）上涨38%，且明显高于周边在售楼盘。上海、杭州、深圳9月均出现当地历史总价最高地块。

这样的市场背景，增强了人们对新一届政府房地产政策的期待。而近期来自决策层的种种表态，包括国务院发展研究中心不久前公布的“383”改革方案，以及习近平此次政治局会议上的明确定调，更加快了市场共识的形成，那就是，市场机制将全面取代行政限制，本着“供求平衡”的理念着力调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。

说到“长效机制”，今年以来，这个词已经被学界、评论者和市场人士在讨论房地产调控、土地政策、房产税扩容等热点问题时屡屡提及，体现出各界对于房产调控政策彻底转向的一致呼吁。为什么呢？在展望新政可能的具体落脚点之前，我觉得很有必要先回顾一下，过往持续数年的楼市调控都做了些什么，为何未能改变房价持续上涨的局面。

从2005年起，历次调控的主要手段在于增加交易成本。如增收交易营业税、个人所得税、土地增值税等等。随着交易成本额增加，投机炒房客的数量已经大大减少（根据中原地产的二手房实际成交数据显示，我们统计每一套成交住房的各方面指标，用于计算房价指数。其中有装修和家具两项指标，如果一套房子在交易的时候既没有装修也没有家具，那说明上家是纯投资客，这类房子在我们公司所有成交的占比，从2005年以来是明显下降的），但剩下自住、改善型和长期投资三类客户的总需求量依然稳定，继续支撑房价一路上行。

2010年以来，以限购、限贷为主的行政性限制措施，成为调控政策的主流。其核心是限制需求，尤其是二套以上的购房需求。但我们同时也看到，需求其实并未从市场上消失，而只是被政策延迟了入市的时间。除自住及改善型需求外，我们也必须承认投资型需求的客观存在，而不能把这类需求“妖魔化”成扰乱市场的罪魁祸首。尤其，对于中高收入人群来说，衣、食、住、行等生活必须开支占总收入比重很低，大部分资金需要寻找安全保值的储存方式，这本来就是一种自然合理的需求；国内尚未完善的社会保障环境，又强化了这个需求。

这类投资需求的规模有多大？或许可从以下数据看出端倪。据国家税务局数据，2009年全国个税申报（指年收入达到12万元人民币，并向税务局主动申报）人数有269万，还不到全国城镇人口的1%。但就是这不到1%人群的总税后净收入，已达到8000亿元（人均税后30万元），相当于2009年当年全国一、二手住宅销售总额的六分之一。考虑到全国高收入者的实际数量和收入很可能大大高于个税申报的结果，因此如果没有其他更好的投资渠道的话，这笔资金仍将流入楼市。如果再借助房贷支持，这部分收入作为杠杆撬起的资金规模，几可支撑全国楼市！所以对于这么大的潜在投资需求，只“堵”不“疏”是不科学的。

同时，针对房企的限制融资，也是上一轮调控采取的主要手段之一。众所周知，国内房企对银行贷款、股市、债市等外部融资的依赖程度很高。因此，政府希望通过限制上述融资渠道，来收紧开发商的现金流，从而迫使开发商降价回笼资金。但实际效果并不理想——但凡资金能够维持，降价始终是开发商最后的选择。可与此同时，由于融资受限，房企开发建设、增加供应的动力却是大大降低了。据国家统计局数据，自2012年4月起，全国累计新开工面积出现了连续8个月的负增长。

因此，以限制为主的调控手段，并未改变市场长期存在的供求失衡。一旦由于各种原因出现政策压力松动（比如地方政府需要更多的土地出让金及相关税收，以保障其财政收入，导致降房价的动力不足），导致市场预期改变，就会造成前期积压的需求反弹，同时由于供应不能及时跟上，最终使得市场出现量价齐升的局面。这就是去年以来楼市回暖的主要原因。

而今年北京、上海等一线城市量价回升的力度之所以超过其它城市，一方面在于其依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为在前期调控政策作用下，一线城市经历过一段时间的房价下跌、成交量萎缩，因此当需求恢复的时候，反弹力度也更大。再次显示了限制性调控政策的缺陷。在四大一线城市中，前期下跌时间最长、跌幅最大的北京，此轮反弹也最明显。在国家统计局10月22日刚刚发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，北京以20.6%的惊人涨幅居全国之首；而除温州外的69个城市的房价也都出现了同比上涨。

梳理至此，我们可以看到，既往各类限制性的调控手段，已在中国的房地产市场当中充分“试错”；那么，新一届政府将以哪些具体举措，调整之前积累下的市场矛盾呢？

笔者认为，首先，在增加供给方面，政府将采用的措施包括：

第一，增加房源供应，落实保障房建设计划。虽然按官方说法，保障房总规模要达到20%的市场覆盖；但按习近平讲话和目前的实际情况来看，其重点将集中在动迁配套房和棚户区改造上，主要惠及的是低端市场的特定人群，因此我认为，这部分变化对于商品房市场的影响倒是不大的；

第二，增加资金供应，重新放开上市房企的再融资，鼓励房企增加住房供应，尤其是中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是要达成这一目的，还需要同步加强土地开发的管理，防止开发商筹到了钱，却都用在炒作“地王”和囤地的事情上；

第三，增加土地供应，推进土地流转改革，改变地方政府包揽土地征收、储备和供应的局面，转化原有工业用地、集体用地为住宅用地。这点若能实现，可供住房开发的地块将大量入市，有望从根本上改变住房供应不足的现状。

但现实是，“土地财政”作为地方政府目前普遍依赖的重要收入来源之一；一旦直接征地、获取出让金的渠道被堵死，地方政府的收入可能大幅缩减，改革的阻力不小。

而在需求方面，短期内“限购”政策暂不会取消，但长期看过度依赖这样的行政手段容易扭曲市场机制，反而不利于其健康发展。同时，对于本就不需政府提供保障的高端市场，完全可以用市场机制调节需求，所谓“政府的归政府，市场的归市场”就是这个道理。如此，笔者相信从长期看，政府还是会主要利用房产税来抑制投资需求。预计下一步将有更多城市加入房产税试点。对于多套住房的拥有者来说，未来房产持有成本可能上升，使其必须重新评估自己的投资安排。但需指出的是，如果价格上涨的预期依然存在，物业增值仍然超过税收成本的话，单纯依靠房产税是无法抑制投资需求的。因此，房产税能够发挥作用的前提，终归还是平衡供求关系、稳定市场预期。

总之，如果在十八届三中全会召开后，笔者归纳的这几方面设想能够顺利实施，尤其是使中低端自住市场的供应得以显著增加的话，确实可缓解目前楼市的主要供求矛盾，平稳市场预期，减轻房价上涨的压力。

但同时也应理性地看到，上述政策是一个系统工程，无论在金融、土地还是税收政策上，尚需一系列的制度建设以及各方面协同配合，才能实现最终目标。因此，其贯彻落实的难度远大于以往采用的行政性措施；而要看到成效，也需要较长的时间过程。