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后危机时代：全球房产泡沫此消彼长

大多数观察人士谈到“双速经济”时，会将增速较慢的成熟型或发达经济体（美国、欧洲和日本等）与快速增长的发达或新兴市场经济体（中国、印度和巴西等）进行对比。国际金融研究所（Institute of International Finance）的萨特尔（Philip Suttle）称其为“2和6的世界”。成熟经济体的增速和通胀率在2%左右，新兴市场的增速和通胀率在6%左右。他说，一旦什么东西让它们偏离轨道，就会有别的东西把它们推回来。国际金融研究所是银行家组成的协会。

不过划分世界的方法还有另外一种：有些经济体发生过严重的银行危机。有些没有。没发生过的就是房价在飙升的经济体。增速缓慢导致成熟经济体压低利率和放松信贷条件。由于这些国家迄今为止主导著世界金融市场，也就意味著全球信贷宽松，对担心工资、物价和资产价格通胀的新兴市场来说太过宽松了。

以色列央行（Bank of Israel）行长费希尔（Stanley Fischer）说，在那些金融体系未被金融危机严重损害的国家，房价已经在迅速上涨；这是因为，当政府大幅下调利率应付危机时，按揭利率也在迅速下跌，人们相应地就会贷款买房，从而推高房价。

对美国及其他遭受金融危机严重冲击的经济体来说，低利率并未产生同样的效应。这些国家的银行还不希望、也没有能力轻易放贷。比如在美国，标准普尔（S&P）/ Case-Shiller20个城市的最新房价指数比往年同期水平下降了3.1%，一年前的水平比2006年高峰值低29%。美联储（Federal Reserve）最新的调查发现，几乎没有迹象显示银行在取消危机期间实施的更严格按揭贷款标准。

但在世界其它地方，特别是在那些被从美国、欧洲和日本等超低利率国家撤离的资金所淹没的国家里，银行正在不断放贷，人们在大肆消费，房价也在节节攀升。这并不是新兴市场独有的现象。例如，加拿大的商业银行虽然几乎没有受到金融危机的影响，但加拿大央行(Bank of Canada)为刺激经济增长一直将关键利率维持在仅1%的水平。而这样做的结果是，据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的统计，今年2月加拿大房价同比大涨了近9%。现在让加拿大和其它国家担心的是，上涨的房价可能会回落，而无数历史经验足以表明，房价暴跌会给经济带来严重危害。

以色列银行业没有在美国次级抵押贷款上投资太多，因此在最严重的金融危机面前逃过一劫，但却未能幸免于国外经济衰退带来的冲击。该国央行迫于无奈，只好在2009年将利率下调至0.5%，抵押贷款成本也随之降低，以色列房价在过去一年上涨了16.3%。

以色列央行说，房价继续快速攀升，可能会威胁经济稳定，也可能引发楼市泡沫。加息会使得抵押贷款成本上升，这正是该行行长费希尔致力实行的目标，他于前不久将以色列央行的基准利率提高至3%。

但与世界很多其他央行行长一样，费希尔知道，提高利率带来的一个副作用就是货币升值，而这可对以色列蓬勃发展的出口业带来冲击。因此，费希尔正在寻找对控制房价更有针对性的其它方法。以色列央行已经开始实施旨在增加抵押贷款成本的规定。到目前为止，这些规定只涉及那些购房首付款比例低于40%、额度超过80万谢克尔(约合23.5万美元)的抵押贷款，不过没有迹象表明以色列央行会取消这一规定。

在这方面(可能也只有在这方面)，以色列的做法并没有什么特别之处。香港平均房价继2009年暴涨了30%后，2010年大涨超过20%，而在今年前两个月时间里，又涨了7%。香港财政司司长曾俊华(John Tsang)前不久警告说，眼下充足的流动性和低利率水平不会永远持续下去，房价的上涨也不会永无休止。有关当局为让楼市降温，正敦促银行收紧抵押贷款，提高最低首付款，并将房屋买卖的税额提高至最高15%。新加坡的做法跟香港差不多，对不足三年转手的住房征税。

一些大国曾经历过楼市泡沫，而这些泡沫破裂引发了半个世纪以来最大的金融风暴。为避免经济萧条，这些国家实行了宽松的信贷政策，流动性充斥世界各地，可能会在其它国家产生新的房地产泡沫。从来就没有人说过，全球化是一件容易的事。

中国一半有钱人想移民

2011年4月9日在北京的一场中国海外房产与投资展示会上，一名中国女子在一个美国房产公司的展台前通过翻译（右）进行咨询。
咨询公司贝恩(Bain & Company)一篇研究中国民间财富的新报告显示，中国最富裕的一批国民当中，接近一半的人考虑过投资移民。投资移民指的是外国公民在美国等一些国家欠发达地区创造就业并投入一大笔资金，从而获得暂时或永久居留权。

这次研究调查了中国2600名“高净值个人”，报告说，10%左右的富人已经决定移民，另外估计有10%的人正在为申请移民做规划，其他人正在考虑。获得美国投资签证必须至少拿出50万美元。放在10年前，几乎任何一位中国人都很难接受，但现在很多人都觉得这个数额一点也不离谱。

研究报告说，拥有人民币1,000万元（约合150万美元）可投资资产的中国公民人数，预计今年将达到58.5万，较2008年数字接近翻一番。其中增长最快的是资产超过1亿元人民币的群体。

研究发现，这批新富在北京和上海这样的沿海大城市分布最为密集，但过去两年高净值个人数量增长最快的却是西南和中部地区。

研究报告说，中国财富的增加为很多人购买房产、兴办企业创造了新条件，但这个国家的富人正在寻找新的途径来投资和管理他们的资金。

和前些年不一样，目前中国富人的头等大事是保证自己财富的安全。这次调查发现，这些上流人士仅两年前还存在的巨大风险偏好已经在减弱，约44%的富人都在想方设法地分散风险。

贝恩公司的研究并没有涉及移民与财富管理的关系，但由于国内投资工具只有股市、楼市、艺术品和茶叶这些容易出现泡沫的领域，中国富人把钱投往海外是很容易理解的。

官方媒体新华社去年年底报道说，移民趋势正在上升。新华社报道，2009年美国来自中国的投资移民有1,971位，高于上一年的1,360位。

英国广播公司(BBC)报道，加拿大的中国投资移民申请人数在2008年到2010年之间翻了一番。

贝恩公司这份报告对投资移民现象的研究结果，在网上引起的反应有嫉妒，有愤怒，也有冷嘲热讽。中国最活跃的微博网站新浪微博上面，很多人为中国财富流往国外而悲叹，另一些人则提出，这些富人是在逃避因腐败而受到惩罚。

新浪微博用户“BigBang_2010”说：“猪养肥了害怕被宰。”

新华社在报道中国人移民美国的文章里给出了一个更简单、貌似同样有道理的解释：一些富人只是想拥有更清洁的环境和更安全的食品。